Une Bulle Immobilière prête à éclater en Asie

The Economist a eu la judicieuse idée de compiler les relevés mensuels des marchés mondiaux sur l'immobilier résidentiel. Cette photographie quasi instantanée donne une orientation des prix du marché, et permet de détecter la formation d'une bulle en comparant les prix actuels à leur moyenne Long Terme. Le dernier relevé nous montre que depuis avril dernier, l'inflation des prix des logements s'est accélérée, même dans certains pays où les autorités sont intervenues pour ralentir leur ascension, comme en Asie par exemple.

L'Asie a été en pointe dans l'interventionnisme, pour tenter de limiter l’ascension vertigineuse des prix. En Février, le gouvernement de Singapour a augmenté ses exigences en demandant davantage d’acompte et en augmentant les taxes sur la négociation des biens immobiliers sur toutes les propriétés résidentielles vendues dans l'année de l'achat, dans le but de freiner la spéculation. Malgré ces mesures, les prix y ont augmenté de près de 40% sur l'année à la fin du deuxième trimestre, après une hausse d'un peu plus de 25% sur un an à la fin du premier trimestre. Comme l'illustre le tableau suivant, Hong Kong et l'Australie trustent les premières places du classement des Bulles immobilières prêtes à éclater:

Source: The Economist

Les prix des logements en Australie ont augmenté de 20% sur l'année à la fin du premier trimestre, plus rapide que les 13,5% enregistrés au cours des 12 mois à la fin de 2009. Plus inquiétant, cependant, est notre analyse de la «juste valeur» des logements, qui est basée sur la comparaison de la proportion actuelle des prix des logements (loyers) avec sa moyenne sur le long terme. Par cette mesure, l’indice de la propriété australien est le plus surévalué des 20 pays que The Economist a suivi. La crainte concernant une Bulle a été l'une des raisons pour lesquelles la Banque Nationale d'Australie a relevé ses taux d'intérêt à six reprises entre Octobre 2009 et Mai 2010. Depuis lors, la BNA est devenue plus optimiste sur l'état du marché. Dans un récent rapport, elle a cité « certains signes montrant une remise à flot sur le marché du logement ».

En Chine, des mesures de refroidissement similaires à celles prises à Singapour ont été annoncés en Avril. Le gouvernement chinois est même préoccupé par les risques actuels. L'inflation des prix des logements sur un an a culminé en avril à +12,8%, mais a depuis légèrement ralenti. La perspective que les prix de l'immobilier en Chine soient sur le point de chuter inquiète fortement certains observateurs. Kenneth Rogoff, professeur à Harvard, a déclaré au début du mois de Juillet: "On devrait commencer à voir que l'effondrement dans l'immobilier pourrait frapper le système bancaire". Cependant, Sun Mingchun, économiste en chef pour la Chine chez Nomura, estime que les hautes exigences sur les acomptes et la prépondérance des achats en espèces par les acheteurs chinois contribueront à limiter les effets d'une chute sur l'économie réelle.

Pour les Etats-Unis, les inquiétudes autour du ralentissement de l'immobilier sont toujours d'actualité. Bien que l’ indice Case-Shiller, qui porte sur dix-villes, soit en hausse d'une année sur l’autre, l'indice national a chuté au cours des trois derniers mois. L'indice FHFA, qui exclut les maisons qui sont financées par des prêts hypothécaires, était encore en baisse par rapport à l'année précédente. Des données plus récentes sur les ventes de maisons ont montré des difficultés toujours aussi persistantes. Les ventes de logements neufs ont diminué de 33% d'Avril à Mai, en raison de l'expiration des crédits d'impôt. Seuls 28000 logements neufs ont été vendus en Mai, soit le plus bas niveau enregistré pour un mois de Mai.

En définitive : alors que les Etats-Unis subissent toujours les conséquences de la dernière crise, en Asie les pouvoirs politiques tentent avant tout d’éviter l’éclatement d’une bulle. Parviendront-ils, chacun de leur côté, à inverser la tendance ?